1. Prověření, zda máte povinnost podat daňové přiznání

První otázka zní: „Musím platit daň z prodeje nemovitosti?“
Odpověď se liší podle toho, zda splňujete podmínky osvobození. Ty se mohou v detailech lišit podle typu nemovitosti, délky vlastnictví nebo využití získaných peněz na vlastní bydlení.

Pokud nesplňujete podmínky osvobození, musíte podat daňové přiznání za příjem z prodeje nemovitosti.

Podání daňového přiznání za minulý rok

Daňové přiznání zahrnuje:

• prodejní cenu,
• pořizovací cenu,
• náklady na rekonstrukce a úpravy (pokud jsou doložitelné),
• náklady spojené s prodejem.

Konkrétní částky se mohou lišit podle zdrojů a praxe, proto je důležité mít všechny doklady uložené. Pokud prodávající nedoloží výdaje, může být výsledná daň vyšší, než by musela být.

2. Odhlášení z daně z nemovitých věcí po prodeji

Po prodeji už nejste poplatníkem daně z nemovitých věcí, ale tuto změnu musíte oznámit finančnímu úřadu. Jde o jednoduchý krok, který však mnoho prodávajících vynechá.

Co je potřeba udělat

Jako bývalý vlastník podáváte změnové daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. Tím finančnímu úřadu potvrdíte, že nemovitost už nevlastníte a nemáte povinnost daň dále platit.

Do kdy podat

Termín je stejný pro všechny vlastníky:

• do 31. ledna následujícího roku po prodeji,
  pokud došlo ke změně vlastnictví v předchozím roce.

Tedy pokud jste prodali nemovitost například v roce 2024, podáváte změnové přiznání do 31. 1. 2025.

Kde se přiznání podává

• na finanční úřad podle umístění nemovitosti,
• podání je možné osobně, poštou nebo elektronicky přes datovou schránku.

Co se stane po podání

Po odeslání změnového přiznání vám finanční úřad již nevyměří daň, protože jste přestali být poplatníkem. Přiznání pak naopak podává nový vlastník, který daň platí za rok následující po nabytí.

3. Předání dokumentace a revizí kupujícímu

Po prodeji je potřeba kupujícímu předat:

• revizní zprávy (elektřina, plyn, komín),
• dokumentaci ke stavbě, pokud existuje,
• doklady o rekonstrukcích,
• návody a protokoly k technologiím,
• energetický štítek (pokud byl vyhotoven).

Kvalitně předaná dokumentace chrání obě strany a výrazně snižuje počet dodatečných dotazů.

4. Přepis energií nebo ukončení smluv

Jde o jeden z nejpraktičtějších kroků. Prodávající musí:

• ukončit odběr energií, nebo
• provést přepis na kupujícího.

Nejčastěji se přepisu týká:

• elektřina,
• plyn,
• voda,
• teplo.

Stavy měřidel se zapisují při předání nemovitosti. Předejdete tak nedorozuměním ohledně spotřeby.

5. Ukončení pojištění nemovitosti

Pojištění nemovitosti nemá smysl udržovat po dni, kdy už nejste vlastníkem.
Pojišťovna může vyžadovat doložení změny vlastnictví. Podmínky vrácení nevyužitého pojistného se liší podle konkrétní pojišťovny.

6. Kontrola zápisu v katastru nemovitostí

Ačkoliv kupní smlouva a úschova vypadají jako finální krok, skutečné dokončení prodeje nastává až:

• po zápisu nového vlastníka,
• po kontrole parcel a práv,
• po ověření, že katastr zapsal změnu správně.

Je vhodné stáhnout si aktuální výpis jako vlastní archiv.

7. Archivace kupních smluv, protokolů a vyúčtování

Po prodeji by měl prodávající archivovat:

• kupní smlouvu,
• protokol o předání nemovitosti,
• smlouvy o úschově,
• vyúčtování energií,
• potvrzení o ukončení pojištění.

Dokumenty se mohou hodit v budoucnu – například při komunikaci s úřady nebo při řešení případných reklamací.

🧾 Checklist: Co vyřídit po prodeji nemovitosti

• Prověřit, zda je prodej osvobozen od daně.
• Pokud ne: připravit daňové přiznání.
• Odhlášení z daně z nemovitých věcí po prodeji
• Shromáždit doklady k nákladům a rekonstrukcím.
• Předat dokumentaci a revize kupujícímu.
• Odhlásit nebo převést energie.
• Ukončit pojištění nemovitosti.
• Zkontrolovat katastrální zápis.
• Uložit všechny smluvní dokumenty.

❓ FAQ – otázky, které řeší prodávající po prodeji nemovitosti

1) Musím vždy po prodeji podat daňové přiznání?

Ne. Pokud splňujete podmínky osvobození, přiznání se nepodává. Konkrétní pravidla se mohou lišit podle situace.

2) Jak zjistím, zda mám nárok na osvobození od daně?

Záleží na době vlastnictví, typu nemovitosti a na tom, jak jste peníze z prodeje použili. Každý případ je trochu jiný.

3) Kdy se podává daň z příjmu z prodeje nemovitosti?

V řádném termínu pro podání daňového přiznání za minulý rok.

4) Co musí prodávající předat kupujícímu?

Revize, stavební dokumentaci, návody k technologiím, doklady o rekonstrukcích a další dostupné podklady.

5) Jak probíhá přepis energií?

Ideálně společně s kupujícím při předání nemovitosti, kdy se zapíší stavy měřidel.

6) Kdy ukončit pojištění nemovitosti?

Ke dni převodu vlastnického práva.

7) Proč kontrolovat katastr po prodeji?

Kvůli ověření, že byl zápis proveden správně a že se v dokumentaci neobjevila chyba.

Závěr

Vyřídit vše po prodeji nemovitosti může znít složitě, ale když máte jasný seznam kroků, dá se vše zvládnout bez stresu. Po splnění daňových, administrativních a praktických povinností máte jistotu, že je prodej uzavřen správně.

Pokud plánujete v budoucnu prodávat nemovitost v Brandýse, Praze nebo okolí, rád vám s celým procesem pomohu a postarám se o bezpečný průběh.

Článek Povinnosti po prodeji nemovitosti? se nejdříve objevil na Realitní makléř Daniel Centový.

Díky této spolupráci se podaří nemovitost správně připravit, profesionálně prezentovat, nastavit férové smlouvy a zajistit hladký převod. Kdo tedy tvoří tým, který stojí za úspěšným prodejem nemovitosti?

Realitní makléř – koordinátor celého procesu

Makléř je tím, koho vidíte a s kým komunikujete. Jeho role je ale mnohem širší než jen „dohodnout cenu a ukázat byt“. Profesionální makléř funguje jako koordinátor celého procesu. Zajišťuje, aby všichni odborníci – od fotografa po právníka – pracovali v průběhu prodeje na správném místě a ve správný čas.

Makléř:

• analyzuje tržní situaci a nastavuje realistickou prodejní cenu,
• vytváří strategii prodeje a určuje, jak nemovitost prezentovat,
• je kontaktní osobou pro všechny zájemce i klienta,
• vede jednání a vyjednávání,
• dohlíží na to, aby vše proběhlo bezpečně a v souladu se zákonem.

Bez zkušeného makléře by jednotlivé části týmu fungovaly izolovaně. Makléř je spojuje do funkčního celku.

Profesionální fotograf a videomaker

První dojem je klíčový a v realitách to platí dvojnásob. Většina zájemců se rozhoduje online – pokud je prezentace slabá, k osobní prohlídce vůbec nedojde. Proto je kvalitní vizuální obsah naprostým základem.

Profesionální fotograf a videomaker zajistí:

• atraktivní fotografie, které zvýrazní přednosti nemovitosti,
• video prohlídku nebo dronové záběry okolí,
• půdorysy a 3D vizualizace, které pomohou kupujícím představit si dispozici.

Investice do profesionální prezentace se vždy vrátí. Statistiky potvrzují, že nemovitosti s kvalitními fotografiemi a videem se prodávají rychleji a za vyšší cenu.

Home stager – příprava nemovitosti na prodej

Každá nemovitost vypadá jinak, ale cílem je, aby zaujala co nejvíce potenciálních kupujících. Home staging je odborná příprava interiéru a exteriéru tak, aby působil útulně, čistě a univerzálně.

Home stager se zaměřuje na:

• úpravu prostoru tak, aby působil prostorněji a světleji,
• odstranění osobních věcí, které mohou kupující rušit,
• doplnění dekorací, textilií a barev pro příjemnou atmosféru.

Výsledek? Nemovitost vypadá atraktivněji, osloví více zájemců a často se prodá rychleji i dráž.

Právník a právní servis

Bezpečný prodej nemovitosti stojí na precizní právní přípravě. Právník kontroluje a připravuje smlouvy, zajišťuje ochranu obou stran a hlídá, aby žádný krok neohrozil samotný prodej.

Mezi klíčové dokumenty patří:

• zprostředkovatelská smlouva,
• rezervační smlouva,
• kupní smlouva,
• smlouva o úschově kupní ceny,
• návrhy na vklad do katastru nemovitostí.

Právní servis zajišťuje, že se kupující i prodávající vyhnou rizikům, chybám v dokumentaci nebo problémům s katastrem.

Hypoteční specialista

Většina kupujících financuje nemovitost pomocí hypotéky. Hypoteční specialista pomáhá vyřešit financování, jedná s bankami a hlídá, aby proces nezpomalil samotný prodej.

Jeho práce spočívá v tom, že:

• ověřuje bonitu zájemců o nemovitost,
• navrhuje vhodné úvěrové produkty,
• urychluje komunikaci s bankou,
• pomáhá sladit časové lhůty mezi bankou, katastrem a kupní smlouvou.

Díky němu prodávající ví, že kupující má reálnou šanci hypotéku získat, a transakce nespadne kvůli financování.

Marketingový specialista

Správně nastavený marketing rozhoduje o tom, kolik lidí uvidí nabídku nemovitosti. Už dávno neplatí, že stačí inzerát na jednom realitním portálu.

Marketingový specialista zajišťuje:

• inzerci na klíčových realitních serverech,
• cílenou reklamu na sociálních sítích,
• lokální marketing (letáky, bannery, doporučovací sítě),
• analýzu výsledků a optimalizaci kampaní.

Dobře zvládnutý marketing výrazně rozšiřuje okruh zájemců a tím zvyšuje šanci na prodej za lepší cenu.

Administrativní podpora

Prodej nemovitosti zahrnuje řadu úředních a administrativních kroků:

• komunikace s katastrem nemovitostí,
• ověřování podpisů,
• jednání s bankami nebo bytovým družstvem,
• hlídání termínů a lhůt.

Administrativní podpora šetří čas, minimalizuje riziko chyb a zajišťuje, že každý krok proběhne včas.

Závěr: Prodej nemovitosti je týmová práce

Prodej nemovitosti není záležitost jednoho člověka. Profesionální realitní makléř je koordinátorem celého týmu, který dohromady tvoří promyšlený a bezpečný proces.

Fotograf, home stager, právník, hypoteční specialista, marketér i administrativní podpora – všichni hrají svou roli, díky které se nemovitost prodá rychle, bezpečně a za nejlepší možnou cenu.

Pokud uvažujete o prodeji nemovitosti a chcete mít jistotu, že celý proces bude veden profesionálně, vyplatí se obrátit na makléře, který má kolem sebe silný tým odborníků.

Článek Profesionální tým realitního makléře – vše pro úspěšný prodej se nejdříve objevil na Realitní makléř Daniel Centový.

1. „Máme zájemce, ale musíte se rozhodnout hned.“

Tlak na rychlé rozhodnutí je jedním z nejčastějších triků. Cílem je omezit váš prostor k přemýšlení, konzultaci nebo porovnání s jinými možnostmi.

Co je podezřelé:

• Makléř tvrdí, že má kupce, ale nemá žádné důkazy.
• Nedostáváte žádné konkrétní informace – jen sliby.

Jak reagovat: Zeptejte se na počet zájemců, výši nabídek nebo požádejte o anonymizovaný výpis. Kvalitní realitní makléř vám vše rád doloží.

2. „Tahle cena je ideální, věřte mi.“

Stanovení správné prodejní ceny je klíčové. A právě tady někteří nepoctiví makléři manipulují – buď aby si zakázku urvali (nadhodnocením), nebo aby prodali nemovitost co nejrychleji (podstřelením).

Jak to poznáte:

• Cena není podložena analýzou trhu nebo srovnatelnými nemovitostmi.
• Při dotazu na metodiku oceňování slyšíte jen: „To je moje zkušenost.“

Co dělat: Nechte si zpracovat cenovou analýzu nebo odhad tržní ceny nemovitosti od více makléřů. Sledujte, kdo umí svou cenu obhájit daty.

3. „Smlouvy a právní věci vyřešíme potom.“

Pokud realitní makléř podceňuje právní stránku věci, mějte se na pozoru. Transparentní dokumentace chrání vás i celý průběh prodeje.

Podezřelé znaky:

• Chybí písemná dohoda o spolupráci.
• Rezervační smlouvy nebo návrhy jsou jen „ústní dohody“.

Řešení: Trvejte na transparentní smlouvě a právním servisu – ideálně nezávislém. Seriózní makléř s vámi projde každý bod a nebude vás tlačit do podpisu bez vysvětlení.

4. „O nic se nestarejte, všechno zařídím.“

Zní to pohodlně, ale někdy to znamená, že o důležitých věcech nebudete vědět – a to není dobře.

Problém nastává, když:

• Nemáte přístup k informacím o zájmu, prohlídkách, zpětné vazbě.
• Nevíte, co přesně realitní makléř s nemovitostí dělá.

Co chtít: Pravidelný přehled aktivit, reporty z prohlídek, informaci o všech krocích. Férový makléř s vámi komunikuje, neodbývá vás.

5. „Provize neřešte, platí ji někdo jiný.“

Provize za realitní služby by měla být jasná. Jestli vám někdo tvrdí, že je to zadarmo, zbystřete – někdo to zaplatit musí. A možná to budete vy.

Jak to vypadá:

• Provize není uvedena ve smlouvě nebo je formulovaná nejasně.
• Makléř se vyhýbá přímé odpovědi, kdo platí a kolik.

Jak to řešit: Vyžadujte jasné podmínky – kdo hradí provizi, v jaké výši a kdy je splatná. To by mělo být součástí každé zprostředkovatelské smlouvy.

Shrnutí: Důvěřujte, ale ověřujte

Pokud máte pocit, že vám realitní makléř něco zatajuje, důvěřujte svému instinktu a začněte klást otázky. Odborník, který ví, co dělá, nemá problém odpovídat otevřeně a doložit svou práci. A pokud se odpovědi nedočkáte, možná je čas porozhlédnout se jinde.

Článek Nejčastější lži realitních makléřů se nejdříve objevil na Realitní makléř Daniel Centový.

1. Prodej přes realitního makléře

Pro koho to je:

Pro každého, kdo chce prodat bezpečně, za tržní cenu a s minimem starostí.

Jak to funguje:

Realitní makléř se postará o všechno – od nacenění přes profesionální prezentaci (fotky, videa, home staging), inzerci, prohlídky až po právní servis a převod na katastru. Dobrý makléř zároveň vyjedná lepší cenu a ohlídá, aby celý proces proběhl hladce a bez průšvihů.

Výhody:

• Tržní nebo vyšší cena díky vyjednávání a dobré prezentaci
• Úspora času a starostí
• Právní jistota a bezpečný průběh

Nevýhody:

• Platíte provizi (ale většinou se vám vrátí vyšší cenou a hladkým průběhem)

Hodí se, když:

Chcete prodat nemovitost za co nejvíc a nechcete to řešit na vlastní pěst. Tohle je dnes nejčastější a nejbezpečnější forma prodeje – pokud si vyberete makléře, co maká, ne jen „čeká“.

2. Samoprodej – bez realitky

Pro koho to je:

Pro lidi, kteří si chtějí všechno zařídit sami a mají na to čas, energii i zkušenosti.

Jak to funguje:

Nemovitost si nafotíte, naceníte, dáte inzerát na internet a jednáte napřímo se zájemci. Zajišťujete prohlídky, smlouvy, právní servis i katastr.

Výhody:

• Ušetříte na provizi
• Máte všechno pod kontrolou

Nevýhody:

• Riziko špatného nacenění a neefektivní inzerce
• Může se protáhnout nebo skončit pod cenou
• Nesete veškerou právní odpovědnost

Hodí se, když:

Máte zkušenosti, vyznáte se v realitním trhu, máte čas na prohlídky a nechcete platit provizi. Ale pozor – nejvíc tady prodělávají lidi, kteří „jen chtěli ušetřit“ a pak to řeší znovu s profíkem.

3. Rychlý výkup (přímý prodej investorovi)

Pro koho to je:

Pro ty, kteří potřebují peníze hned, nebo mají komplikovanou situaci (exekuce, dědictví, rozvod).

Jak to funguje:

Nemovitost prodáte investorovi nebo firmě, která vykupuje nemovitosti. Peníze máte do pár dnů, ale za nižší cenu než na běžném trhu.

Výhody:

• Rychlost (klidně do 48 hodin)
• Jednoduchost, žádné prohlídky
• Řešení i pro právně nebo technicky složité nemovitosti

Nevýhody:

• Nižší cena (často 70 – 80 % tržní hodnoty i méně)
• Některé výkupní firmy nejsou férové – pozor na podmínky ve smlouvě

Hodí se, když:

Potřebujete rychle hotovost nebo se chcete zbavit komplikované nemovitosti bez zdržování.

Shrnutí:

Způsob prodeje záleží na tom, co je pro vás priorita. Jestli čas, peníze, nebo jistota.

Chcete probrat, co by dávalo smysl právě pro vás?
Ozvěte se mi – podíváme se na to bez nátlaku a férově.

Článek 3 nejlepší způsoby prodeje nemovitosti se nejdříve objevil na Realitní makléř Daniel Centový.

Níže najdete přehled všech důležitých kroků, které vás při prodeji nemovitosti čekají – ať už prodáváte sami, nebo s pomocí realitního makléře.

1. Právní prověření nemovitosti

Než vůbec začnete, je potřeba mít jasno, co vlastně prodáváte:

• Je nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí?
• Nevázne na ní zástavní právo, věcné břemeno nebo exekuce?
• Máte kompletní dokumentaci – nabývací titul, kolaudační rozhodnutí, projektovou dokumentaci?

Prověřením právního stavu předejdete budoucím problémům a zbytečným komplikacím při převodu.

2. Stanovení prodejní ceny

Odhad tržní ceny nemovitosti je klíčový. Když nastavíte cenu příliš vysoko, inzerát bude ležet bez odezvy. Když podstřelíte, přijdete zbytečně o peníze.

➡️ Co ovlivňuje cenu nemovitosti?

• Lokalita
• Stav a stáří budovy
• Dispozice a podlahová plocha
• Právní a technický stav
• Aktuální situace na realitním trhu

Profesionální realitní makléř vám pomůže nastavit cenu správně – bez emocí a s ohledem na aktuální trh.

3. Příprava nemovitosti na prodej

Vzhled prodává. To platí i u nemovitostí. Než nemovitost nafotíte nebo ukážete zájemcům, je potřeba ji připravit:

• Úklid, vyklizení osobních věcí
• Menší opravy (kapající kohoutky, odlupující se omítka)
• Home staging – profesionální úprava interiéru pro focení a prohlídky
• Kvalitní fotografie, video prohlídka, případně 3D scan

Dobře připravená prezentace zvyšuje šanci na rychlý prodej za lepší cenu.

4. Inzerce a marketing

Inzerát musí zaujmout a přitáhnout zájemce. Nestačí napsat „prodám byt“ a čekat. Kvalitní marketing nemovitostizahrnuje:

• Inzerci na největších realitních portálech (Sreality, Reality iDNES…)
• Sociální sítě (Facebook, Instagram)
• Vlastní web nebo přistávací stránku nemovitosti
• Cílenou reklamu (PPC kampaně, realitní newslettery)
• Lokální propagaci – letáky, vývěsky, síť kontaktů

Profesionální realitní makléř má nástroje i zkušenosti, jak inzerci nastavit efektivně.

5. Prohlídky se zájemci

Zájemci chtějí vidět nemovitost osobně. Příprava na prohlídku nemovitosti zahrnuje:

• Časovou flexibilitu
• Umění prezentace a vedení prohlídky
• Schopnost zodpovědět technické i právní dotazy
• Vyhodnocení vážnosti zájmu

Makléř vám pomůže filtrovat vážné zájemce a vyjednat výhodné podmínky.

6. Rezervační smlouva

Jakmile máte vážného zájemce, následuje smlouva o rezervaci. Tím se závazně domluví:

• Kupní cena
• Termín podpisu kupní smlouvy
• Výše a způsob složení rezervační zálohy

Díky tomu je jasné, že zájemce má skutečný zájem a nehrozí, že si to rozmyslí bez důsledků.

7. Kupní smlouva a právní servis

Kupní smlouva musí být neprůstřelná – chránit vás jako prodávajícího, ale zároveň být právně v pořádku pro katastr.

Obsahuje:

• Přesný popis nemovitosti
• Kupní cenu a podmínky její úhrady
• Termíny předání a převodu
• Zajištění advokátní úschovy

Doporučujeme právníka nebo zkušeného makléře, který smlouvu připraví správně a vyřídí i návrh na vklad do katastru.

8. Předání nemovitosti

Po připsání peněz přichází na řadu protokolární předání:

• Podpis předávacího protokolu
• Předání klíčů, ovladačů, dokumentace
• Přepis energií (elektřina, voda, plyn)

9. Zdanění příjmu z prodeje

Pozor na daň z příjmu při prodeji nemovitosti. Daň neplatíte, pokud:

• Nemovitost vlastníte déle než 10 let (nebo 5 let, pokud jste ji získali po roce 2021)
• Nebo jste ji vlastnili 2 roky a zároveň v ní bydleli

Jinak se zisk z prodeje daní sazbou 15 % nebo 23 % (při vyšších příjmech). Doporučuji konzultaci s daňovým poradcem.

Shrnutí: Vyplatí se prodej řešit sám?

Technicky ano. Ale v praxi?

• Přijdete o spoustu času
• Snadno uděláte právní chybu
• Můžete podcenit cenu nebo podlehnout tlaku kupce
• Budete muset řešit desítky dotazů a prohlídek

Zkušený realitní makléř vám pomůže:

✅ Prodat za vyšší cenu
✅ Všechno právně ošetřit
✅ Vyhnout se stresu a chybám
✅ Ušetřit čas

Článek Jak prodat nemovitost – krok za krokem se nejdříve objevil na Realitní makléř Daniel Centový.