Tento článek je praktický průvodce pro všechny, kdo prodali nemovitost v roce 2025 a chtějí mít jistotu, že mají vše správně.

Klíčové pravidlo: rozhoduje zápis do katastru

Pro daňové účely není rozhodující:

• podpis kupní smlouvy
• předání nemovitosti

Rozhodující je vždy:

den zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí

Podle tohoto dne se určuje:

• zda se prodej posuzuje jako rok 2025
• do kterého daňového přiznání případný příjem patří

Jaké daně se při prodeji řeší

Při prodeji nemovitosti fyzickou osobou se řeší pouze:

• daň z příjmu fyzických osob
• daň z nemovitých věcí (návazně – změna poplatníka)

❌ Daň z nabytí nemovitých věcí se již neplatí
❌ Neexistuje žádná „daň z prodeje“, která by se platila hned

Daň z příjmu: kdy vzniká povinnost ji zaplatit

Daň z příjmu musíte zaplatit, pokud současně platí, že:

• nemovitost jste prodali se ziskem
• nesplníte žádnou podmínku osvobození
• zápis do katastru proběhl v roce 2025

V takovém případě:

• příjem patří do daňového přiznání za rok 2025
• přiznání se podává v roce 2026
• daň se počítá ze zisku, nikoli z celé prodejní ceny

Kdy se daň z příjmu NEPLATÍ (osvobození)

Velmi důležité: většina běžných prodejů je od daně osvobozena, pokud splníte alespoň jednu z následujících podmínek.

1️⃣ Časový test – konkrétní roky a lhůty

Daň se neplatí, pokud jste nemovitost vlastnili dostatečně dlouho.

Platné časové testy:

• nabytí do 31. 12. 2020 → vlastnictví alespoň 5 let
• nabytí od 1. 1. 2021 → vlastnictví alespoň 10 let

Počítá se:

• od zápisu nabytí do katastru
• do zápisu prodeje do katastru

Příklad:
Byt koupen 6/2019, prodán 7/2025 → daň se neplatí

2️⃣ Vlastní bydlení – jasná pravidla

Varianta A: bydlení alespoň 2 roky

Daň se neplatí, pokud:

• jste v nemovitosti skutečně bydleli
• nepřetržitě alespoň 2 roky
• bydlení bezprostředně předcházelo prodeji

Rozhoduje faktické bydlení, ne trvalý pobyt.

Varianta B: použití peněz na vlastní bydlení

Daň se neplatí, pokud:

• nesplníte 2 roky bydlení
• ale peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu
• a to do 1 roku před nebo po prodeji

Za bytovou potřebu se považuje např.:

• koupě bytu nebo domu
• stavba rodinného domu
• splacení hypotéky na vlastní bydlení
• zásadní rekonstrukce vlastního bydlení

Použití peněz je nutné doložit.

Kdy daň NEPLATÍTE, ale máte OZNÁMOVACÍ POVINNOST

Oznamovací povinnost vzniká, pokud:

• příjem z prodeje je osvobozený,
• není uveden v daňovém přiznání,
• a přesáhne zákonný limit.

V takovém případě:

• daň se neplatí
• ale prodej se musí oznámit finančnímu úřadu

Oznámení se podává na příslušný
Finanční úřad
a má pouze informativní charakter.

Daň z nemovitých věcí: povinnost, na kterou se často zapomíná

S prodejem přímo nesouvisí zisk, ale mění se poplatník daně z nemovitých věcí.

Kdy dochází ke změně

Rozhoduje opět:

den zápisu změny vlastnictví do katastru

Pokud zápis proběhl v roce 2025:

• prodávajícímu povinnost končí 31. 12. 2025
• kupujícímu vzniká povinnost od 1. 1. 2026

Povinnost kupujícího

Kupující musí:

• podat přiznání k dani z nemovitých věcí
• nejpozději do 31. 1. 2026

Tato povinnost vzniká vždy, bez ohledu na:

• osvobození od daně z příjmu
• to, zda v nemovitosti bydlí nebo ji pronajímá

Povinnost prodávajícího

Prodávající:

• ❌ se k dani „neodhlašuje“
• ❌ nic zvlášť neoznamuje

Finanční úřad si změnu vlastníka načte automaticky z katastru.
Doporučuje se jen zkontrolovat, že vám na další rok nepřišla výzva k platbě.

Přehled termínů po prodeji v roce 2025

• Rok 2025 – žádná okamžitá daň
• Do 31. 1. 2026 – kupující podává přiznání k dani z nemovitých věcí
• Rok 2026 – prodávající řeší:
  • daňové přiznání, nebo
  • pouze oznamovací povinnost

Praktický checklist pro prodávajícího

• ☐ ověřit datum zápisu do katastru
• ☐ posoudit časový test
• ☐ posoudit bydlení / bytovou potřebu
• ☐ rozhodnout: platím / oznamuji / nic neřeším
• ☐ zkontrolovat, že už neplatím daň z nemovitých věcí

Nejčastější otázky (FAQ)

Platím daň hned po prodeji?
Ne. Vždy až zpětně v daňovém přiznání.

Musím se odhlašovat z daně z nemovitých věcí?
Ne. Změnu řeší katastr automaticky.

Rozhoduje den předání?
Ne. Rozhoduje den zápisu do katastru.

Když jsem osvobozený, musím něco hlásit?
Ano, pokud vzniká oznamovací povinnost.

Závěrem

Prodej nemovitosti v roce 2025 neznamená automaticky daň, ale téměř vždy znamená nutnost správně vyhodnotit svou situaci.
Rozdíl mezi „platím“, „oznamuji“ a „nic neřeším“ je často v detailech – a právě ty rozhodují o tom, jestli budete mít klid, nebo problém.

Pokud si chcete být jistí, že u vašeho konkrétního prodeje je vše v pořádku, je lepší to projít včas než řešit chyby zpětně. Rád vám s tím pomohu.

Článek Prodej nemovitosti v roce 2025: daně a oznamovací povinnosti srozumitelně se nejdříve objevil na Realitní makléř Daniel Centový.

1. Prověření, zda máte povinnost podat daňové přiznání

První otázka zní: „Musím platit daň z prodeje nemovitosti?“
Odpověď se liší podle toho, zda splňujete podmínky osvobození. Ty se mohou v detailech lišit podle typu nemovitosti, délky vlastnictví nebo využití získaných peněz na vlastní bydlení.

Pokud nesplňujete podmínky osvobození, musíte podat daňové přiznání za příjem z prodeje nemovitosti.

Podání daňového přiznání za minulý rok

Daňové přiznání zahrnuje:

• prodejní cenu,
• pořizovací cenu,
• náklady na rekonstrukce a úpravy (pokud jsou doložitelné),
• náklady spojené s prodejem.

Konkrétní částky se mohou lišit podle zdrojů a praxe, proto je důležité mít všechny doklady uložené. Pokud prodávající nedoloží výdaje, může být výsledná daň vyšší, než by musela být.

2. Odhlášení z daně z nemovitých věcí po prodeji

Po prodeji už nejste poplatníkem daně z nemovitých věcí, ale tuto změnu musíte oznámit finančnímu úřadu. Jde o jednoduchý krok, který však mnoho prodávajících vynechá.

Co je potřeba udělat

Jako bývalý vlastník podáváte změnové daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. Tím finančnímu úřadu potvrdíte, že nemovitost už nevlastníte a nemáte povinnost daň dále platit.

Do kdy podat

Termín je stejný pro všechny vlastníky:

• do 31. ledna následujícího roku po prodeji,
  pokud došlo ke změně vlastnictví v předchozím roce.

Tedy pokud jste prodali nemovitost například v roce 2024, podáváte změnové přiznání do 31. 1. 2025.

Kde se přiznání podává

• na finanční úřad podle umístění nemovitosti,
• podání je možné osobně, poštou nebo elektronicky přes datovou schránku.

Co se stane po podání

Po odeslání změnového přiznání vám finanční úřad již nevyměří daň, protože jste přestali být poplatníkem. Přiznání pak naopak podává nový vlastník, který daň platí za rok následující po nabytí.

3. Předání dokumentace a revizí kupujícímu

Po prodeji je potřeba kupujícímu předat:

• revizní zprávy (elektřina, plyn, komín),
• dokumentaci ke stavbě, pokud existuje,
• doklady o rekonstrukcích,
• návody a protokoly k technologiím,
• energetický štítek (pokud byl vyhotoven).

Kvalitně předaná dokumentace chrání obě strany a výrazně snižuje počet dodatečných dotazů.

4. Přepis energií nebo ukončení smluv

Jde o jeden z nejpraktičtějších kroků. Prodávající musí:

• ukončit odběr energií, nebo
• provést přepis na kupujícího.

Nejčastěji se přepisu týká:

• elektřina,
• plyn,
• voda,
• teplo.

Stavy měřidel se zapisují při předání nemovitosti. Předejdete tak nedorozuměním ohledně spotřeby.

5. Ukončení pojištění nemovitosti

Pojištění nemovitosti nemá smysl udržovat po dni, kdy už nejste vlastníkem.
Pojišťovna může vyžadovat doložení změny vlastnictví. Podmínky vrácení nevyužitého pojistného se liší podle konkrétní pojišťovny.

6. Kontrola zápisu v katastru nemovitostí

Ačkoliv kupní smlouva a úschova vypadají jako finální krok, skutečné dokončení prodeje nastává až:

• po zápisu nového vlastníka,
• po kontrole parcel a práv,
• po ověření, že katastr zapsal změnu správně.

Je vhodné stáhnout si aktuální výpis jako vlastní archiv.

7. Archivace kupních smluv, protokolů a vyúčtování

Po prodeji by měl prodávající archivovat:

• kupní smlouvu,
• protokol o předání nemovitosti,
• smlouvy o úschově,
• vyúčtování energií,
• potvrzení o ukončení pojištění.

Dokumenty se mohou hodit v budoucnu – například při komunikaci s úřady nebo při řešení případných reklamací.

🧾 Checklist: Co vyřídit po prodeji nemovitosti

• Prověřit, zda je prodej osvobozen od daně.
• Pokud ne: připravit daňové přiznání.
• Odhlášení z daně z nemovitých věcí po prodeji
• Shromáždit doklady k nákladům a rekonstrukcím.
• Předat dokumentaci a revize kupujícímu.
• Odhlásit nebo převést energie.
• Ukončit pojištění nemovitosti.
• Zkontrolovat katastrální zápis.
• Uložit všechny smluvní dokumenty.

❓ FAQ – otázky, které řeší prodávající po prodeji nemovitosti

1) Musím vždy po prodeji podat daňové přiznání?

Ne. Pokud splňujete podmínky osvobození, přiznání se nepodává. Konkrétní pravidla se mohou lišit podle situace.

2) Jak zjistím, zda mám nárok na osvobození od daně?

Záleží na době vlastnictví, typu nemovitosti a na tom, jak jste peníze z prodeje použili. Každý případ je trochu jiný.

3) Kdy se podává daň z příjmu z prodeje nemovitosti?

V řádném termínu pro podání daňového přiznání za minulý rok.

4) Co musí prodávající předat kupujícímu?

Revize, stavební dokumentaci, návody k technologiím, doklady o rekonstrukcích a další dostupné podklady.

5) Jak probíhá přepis energií?

Ideálně společně s kupujícím při předání nemovitosti, kdy se zapíší stavy měřidel.

6) Kdy ukončit pojištění nemovitosti?

Ke dni převodu vlastnického práva.

7) Proč kontrolovat katastr po prodeji?

Kvůli ověření, že byl zápis proveden správně a že se v dokumentaci neobjevila chyba.

Závěr

Vyřídit vše po prodeji nemovitosti může znít složitě, ale když máte jasný seznam kroků, dá se vše zvládnout bez stresu. Po splnění daňových, administrativních a praktických povinností máte jistotu, že je prodej uzavřen správně.

Pokud plánujete v budoucnu prodávat nemovitost v Brandýse, Praze nebo okolí, rád vám s celým procesem pomohu a postarám se o bezpečný průběh.

Článek Povinnosti po prodeji nemovitosti? se nejdříve objevil na Realitní makléř Daniel Centový.

Níže uvádím sedm klíčových rizik, se kterými je třeba počítat ještě před samotným nákupem. Tato témata se v praxi objevují opakovaně – a mohou zásadně ovlivnit návratnost celé investice.

1. Platební neschopnost nájemníka

Jedním z nejčastějších rizik je situace, kdy nájemník přestane hradit nájemné. Vystěhování takového nájemce může být právně složité a zdlouhavé. Mezitím vám však nadále běží náklady – hypotéka, fond oprav, energie, pojištění.

Doporučení: Věnujte velkou pozornost výběru nájemníka. Prověřujte historii, stabilitu příjmů i reference z předchozích pronájmů. Dále doporučuji mít dobře sepsanou nájemní smlouvu s jasně definovanými sankcemi a podmínkami ukončení.

2. Poškození nemovitosti

Stav, v jakém nájemník předá nemovitost zpět, může výrazně ovlivnit vaše náklady. Poškozené vybavení, zanedbaná údržba nebo nedbalost mohou znamenat nejen finanční výdaje, ale i ztrátu času při následných opravách a přípravě bytu na další pronájem.

Doporučení: Kromě kauce doporučuji pravidelné kontroly bytu, detailní předávací protokol a pojištění nemovitosti rozšířené o poškození způsobené nájemníkem.

3. Nevhodná lokalita

Byt v lokalitě s nízkou poptávkou po nájmu nebo bez potřebné občanské vybavenosti může zůstat dlouho neobsazený, nebo přitahovat rizikovější nájemníky. To negativně ovlivňuje výnos z pronájmu i dlouhodobou hodnotu nemovitosti.

Doporučení: Analyzujte tržní situaci v dané oblasti – sledujte poptávku, výši tržního nájemného, konkurenci i potenciál růstu. Lokalita by měla být strategickým kritériem při výběru nemovitosti.

4. Nedostatečná návratnost investice

Výnos z pronájmu je třeba posuzovat realisticky. Do celkových nákladů je třeba započítat nejen hypotéku, ale také daně, pojištění, opravy, vybavení bytu či případné výpadky v obsazenosti. V mnoha případech tak reálný čistý výnos nepřesáhne 2 – 4 % ročně.

Doporučení: Vytvořte si detailní finanční model, který zohlední všechny fixní i proměnlivé náklady. Nezapomeňte na daň z příjmu, poplatky za správu, rezervní fond a předpokládaný růst či pokles cen nájmů.

5. Změny legislativy

Stát může kdykoli zasáhnout do tržního prostředí – ať už zvýšením daně z nemovitosti, omezením krátkodobých pronájmů, regulací nájemného či úpravou daňových výhod. Takové změny mohou výrazně snížit ziskovost vaší investice.

Doporučení: Sledujte vývoj legislativy a pravidelně konzultujte daňové a právní otázky s odborníky. Důležité je také mít finanční rezervu pro případ náhlé změny podmínek.

6. Dlouhodobá neobsazenost

Může se stát, že i přes dobře nastavenou cenu a prezentaci se vám nepodaří byt dlouhodobě pronajmout – například kvůli sezonním výkyvům nebo poklesu poptávky v dané lokalitě. V takovém případě se investice dočasně stává čistým výdajem.

Doporučení: Mějte rezervní fond na pokrytí nákladů v období bez nájemníka a investujte do profesionální inzerce – kvalitní fotografie, dobře napsaný popis a efektivní propagace na relevantních kanálech mohou zkrátit dobu neobsazenosti.

7. Podhodnocené nájemné

Nesprávné nastavení nájemného může způsobit, že váš byt bude sice obsazený, ale finančně zůstane hluboko pod svým potenciálem. A i malý rozdíl v nájmu může znamenat ztrátu desítek tisíc ročně.

Doporučení: Stanovte nájemné podle aktuálních tržních dat a konkurenčních nabídek. Využijte služby realitního profesionála, který vám pomůže optimalizovat výnos z pronájmu s ohledem na lokalitu, typ nemovitosti a cílovou skupinu.

Shrnutí: Investice do bytu vyžaduje strategii, ne jen kapitál

Investiční nemovitost není pasivní příjem. Je to forma podnikání, která vyžaduje přípravu, správu, znalost trhu a schopnost reagovat na vývoj. Kdo podcení rizika, může být překvapen nečekanými náklady, právními komplikacemi nebo ztrátou ziskovosti.

Pokud zvažujete koupi investičního bytu nebo chcete optimalizovat stávající pronájem, rád vám nabídnu kompletní podporu – od výběru nemovitosti až po dlouhodobou správu a bezpečný výběr nájemníků.

Máte zájem o konzultaci nebo konkrétní nabídku?

Ozvěte se mi. Jako realitní makléř s praxi v oblasti pronájmů a investičních nemovitostí vám pomohu investovat s rozumem a s ohledem na reálné scénáře.

Článek Investiční byt na pronájem – Na co si dát pozor se nejdříve objevil na Realitní makléř Daniel Centový.

V tomhle článku ti ukážu, co všechno se ve vztahu může hnout, když se mění adresa. A hlavně – jak to zvládnout, abyste si nové bydlení užili oba. Společně.

1. Každý tah se počítá – proč je bydlení pro vztah zásadní

Bydlení není jen logistika. Je to psychologický prostor, kde:

• se cítíme bezpečně – nebo taky ne
• máme (nebo nemáme) prostor být sami sebou
• řešíme konflikty, odpočíváme, tvoříme rodinnou atmosféru

👉 Změna bydlení mění kontext. A ten mění i to, jak spolu mluvíte, hádáte se, plánujete.

2. Kdy bývá změna nejtěžší?

Stěhování k sobě

• Různý režim, jiná míra pořádku, jiné potřeby klidu
• Známe se, ale neznáme se „z běžného provozu“

👉 Důležité je mluvit o pravidlech dřív, než začnou vadit.

Děti na cestě

• Hledání většího bytu často přichází spolu s obrovskou změnou role
• Jeden partner může řešit prostor, druhý emoce – oba jsou přetížení

👉 Pomáhá jasně si rozdělit kompetence a zůstat v kontaktu s tím druhým, ne jen s hypotékou.

Rozchod nebo rozvod

• Nové bydlení jednoho z partnerů často znamená konec iluze „ještě to dáme“
• Emoce, nejistota, děti ve hře

👉 Zde hraje velkou roli férovost, respekt a schopnost nezpůsobit zbytečně další škody

3. Společný prostor = společné výzvy

Malý byt? Málo prostoru pro vztah

Když si nemáte kam „zalézt“, napětí roste.
👉 Zkuste si vytvořit „osobní zóny“ i na malém prostoru – byť to bude jen koutek s křeslem.

Neřešené finance = tichý zabiják

Kdo platí co, jak se domlouváte na větších výdajích, máte plán B?
👉 Mluvte o penězích dřív, než bude pozdě. Tabulka a plán je víc sexy, než hádka u pračky.

Bydlení jako zrcadlo vztahu

Vzhled bytu často odráží i to, jaký máte vztah. Nejde o drahý nábytek – ale o to, jestli je to „náš domov“ nebo jen provizorium.

👉 Dopřejte si společný výběr doplňků, rituály (např. snídaně v neděli), osobní doteky v prostoru.

4. Co můžu jako makléř pro vás udělat?

Tahle profese není jen o klíčích a smlouvách.
Při změnách bydlení vidím často i to, co se mezi řádky neřekne:

• jeden partner je nadšený, druhý jen „souhlasí“
• jeden řeší hypotéku, druhý dítě v bříšku
• jeden se chce stěhovat hned, druhý se ještě nedokázal rozloučit

👉 Mým cílem je být průvodcem, který umí číst nejen čísla, ale i lidi. Pomůžu vám najít místo, které sedne nejen do rozpočtu, ale i do vašeho vztahu.

Na závěr: domov není místo, ale stav mysli

Dobré bydlení neřeší všechny problémy. Ale může být skvělým startem pro to, abyste se jako pár cítili stabilně, svobodně a v bezpečí. Ať už začínáte nový společný život, nebo děláte těžký restart – není ostuda chtít mít vedle sebe někoho, kdo tím procesem provede.

📞 Jsem tu, když budete chtít probrat víc než jen metry čtvereční

Daniel Centový
Realitní makléř | Brandýs nad Labem a Praha
📧 daniel.centovy@re-max.cz
📱 +420 608 225 541
🌍 www.danielcentovy.cz

Článek Změna bydlení po rozvodu či rozchodu se nejdříve objevil na Realitní makléř Daniel Centový.

V tomto článku vám vysvětlím, co pákový efekt v realitách znamená, jak funguje a jak ho můžete využít při koupi nemovitosti, ať už hledáte vlastní bydlení nebo investiční byt k pronájmu.

Co je pákový efekt v realitách?

Pákový efekt (tzv. leverage) v realitách znamená, že využíváte cizí peníze – obvykle hypotéku – k nákupu nemovitosti, která vám bude generovat výnos. Díky tomu můžete dosáhnout vyšší návratnosti i s menší vstupní investicí.

✅ Příklad z praxe: Kupujete byt za 5 milionů Kč. Vložíte 1 milion vlastních peněz a zbytek financujete hypotékou. Když hodnota bytu vzroste o 10 %, vyděláte 500 000 Kč. To je 50 % zhodnocení vašeho vlastního milionu. To je síla pákového efektu.

Proč je pákový efekt klíčový při investování do nemovitostí

• Umožní vám koupit dražší nemovitost s menším kapitálem
• Zrychlí růst vašeho portfolia
• Zvýší výnos z nemovitosti, pokud je dobře vybraná a správně financovaná
• Využívá výhod levných hypoték, které často kryje nájemné

Kde pákový efekt nejlépe funguje

1. Koupě nemovitosti na hypotéku

Pokud si pořizujete vlastní bydlení, pákový efekt vám umožní získat domov dřív, než byste si na něj našetřili celou částku. Dává to smysl zejména v situaci, kdy jsou úroky nízko a ceny nemovitostí dlouhodobě rostou.

2. Hypotéka na investiční byt

Chcete-li investovat do nemovitosti k pronájmu, pákový efekt vám umožní koupit byt s nízkou vstupní investicí a splácet hypotéku z nájemného. Pokud nájem pokryje splátky a ještě zůstane něco navíc, výnos z nemovitosti je velmi zajímavý.

3. Budování realitního portfolia

Pomocí páky můžete časem přikupovat další nemovitosti – jedna vám pomůže financovat druhou. Tak vzniká dlouhodobě udržitelné realitní investování.

Na co si dát pozor při využití pákového efektu

Pákový efekt není bez rizika. Špatně zvolená nemovitost nebo příliš vysoký úvěr mohou vést k problémům, zejména pokud se změní tržní situace.

❗ Doporučení:
– Mějte finanční rezervu minimálně na 6 měsíců splátek
– Vybírejte nemovitosti s vysokým potenciálem pronájmu
– Nepouštějte se do rizikových investic bez předchozích zkušeností
– Zvažte spolupráci s odborníkem na realitní investování

Shrnutí: Jak investovat do nemovitostí pomocí páky chytře

• Vyberte správnou nemovitost na dobré adrese s potenciálem růstu
• Financujte koupi hypotékou, ale rozumně – nepřetěžujte rozpočet
• Počítejte výnosy z nemovitosti realisticky – započítejte všechny náklady
• Mějte plán B – co když se nemovitost neprodá nebo zůstane bez nájemníka?
• Konzultujte se specialistou, pokud si nejste jistí

Chcete poradit s výběrem investiční nemovitosti nebo nastavením páky?

Jako realitní makléř s osobním přístupem pomáhám klientům kupovat nemovitosti výhodně, bezpečně a s dlouhodobým plánem. Rád vám pomůžu spočítat návratnost, porovnat hypotéky, najít vhodný byt k pronájmu – nebo s vámi projdu celý proces krok za krokem.

Ozvěte se mi – společně probereme, jak využít pákový efekt chytře a bezpečně právě ve vaší situaci.

Článek Pákový efekt v realitách – chytrá investice se nejdříve objevil na Realitní makléř Daniel Centový.