Prodej nemovitosti většina lidí považuje za uzavřený podpisem smlouvy a předáním klíčů. Z pohledu daní ale tímto okamžikem nic nekončí.
Naopak – právě tady vzniká nejvíc chyb, protože lidé neví, kdy musí daň zaplatit, kdy jen něco oznámit a kdy už nemají žádnou povinnost.
Tento článek je praktický průvodce pro všechny, kdo prodali nemovitost v roce 2025 a chtějí mít jistotu, že mají vše správně.
Klíčové pravidlo: rozhoduje zápis do katastru
Pro daňové účely není rozhodující:
- podpis kupní smlouvy
- předání nemovitosti
Rozhodující je vždy:
den zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí
Podle tohoto dne se určuje:
- zda se prodej posuzuje jako rok 2025
- do kterého daňového přiznání případný příjem patří
Jaké daně se při prodeji řeší
Při prodeji nemovitosti fyzickou osobou se řeší pouze:
- daň z příjmu fyzických osob
- daň z nemovitých věcí (návazně – změna poplatníka)
❌ Daň z nabytí nemovitých věcí se již neplatí
❌ Neexistuje žádná „daň z prodeje“, která by se platila hned
Daň z příjmu: kdy vzniká povinnost ji zaplatit
Daň z příjmu musíte zaplatit, pokud současně platí, že:
- nemovitost jste prodali se ziskem
- nesplníte žádnou podmínku osvobození
- zápis do katastru proběhl v roce 2025
V takovém případě:
- příjem patří do daňového přiznání za rok 2025
- přiznání se podává v roce 2026
- daň se počítá ze zisku, nikoli z celé prodejní ceny
Kdy se daň z příjmu NEPLATÍ (osvobození)
Velmi důležité: většina běžných prodejů je od daně osvobozena, pokud splníte alespoň jednu z následujících podmínek.
1️⃣ Časový test – konkrétní roky a lhůty
Daň se neplatí, pokud jste nemovitost vlastnili dostatečně dlouho.
Platné časové testy:
- nabytí do 31. 12. 2020 → vlastnictví alespoň 5 let
- nabytí od 1. 1. 2021 → vlastnictví alespoň 10 let
Počítá se:
- od zápisu nabytí do katastru
- do zápisu prodeje do katastru
Příklad:
Byt koupen 6/2019, prodán 7/2025 → daň se neplatí
2️⃣ Vlastní bydlení – jasná pravidla
Varianta A: bydlení alespoň 2 roky
Daň se neplatí, pokud:
- jste v nemovitosti skutečně bydleli
- nepřetržitě alespoň 2 roky
- bydlení bezprostředně předcházelo prodeji
Rozhoduje faktické bydlení, ne trvalý pobyt.
Varianta B: použití peněz na vlastní bydlení
Daň se neplatí, pokud:
- nesplníte 2 roky bydlení
- ale peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu
- a to do 1 roku před nebo po prodeji
Za bytovou potřebu se považuje např.:
- koupě bytu nebo domu
- stavba rodinného domu
- splacení hypotéky na vlastní bydlení
- zásadní rekonstrukce vlastního bydlení
Použití peněz je nutné doložit.
Kdy daň NEPLATÍTE, ale máte OZNÁMOVACÍ POVINNOST
Oznamovací povinnost vzniká, pokud:
- příjem z prodeje je osvobozený,
- není uveden v daňovém přiznání,
- a přesáhne zákonný limit.
V takovém případě:
- daň se neplatí
- ale prodej se musí oznámit finančnímu úřadu
Oznámení se podává na příslušný
Finanční úřad
a má pouze informativní charakter.
Daň z nemovitých věcí: povinnost, na kterou se často zapomíná
S prodejem přímo nesouvisí zisk, ale mění se poplatník daně z nemovitých věcí.
Kdy dochází ke změně
Rozhoduje opět:
den zápisu změny vlastnictví do katastru
Pokud zápis proběhl v roce 2025:
- prodávajícímu povinnost končí 31. 12. 2025
- kupujícímu vzniká povinnost od 1. 1. 2026
Povinnost kupujícího
Kupující musí:
- podat přiznání k dani z nemovitých věcí
- nejpozději do 31. 1. 2026
Tato povinnost vzniká vždy, bez ohledu na:
- osvobození od daně z příjmu
- to, zda v nemovitosti bydlí nebo ji pronajímá
Povinnost prodávajícího
Prodávající:
- ❌ se k dani „neodhlašuje“
- ❌ nic zvlášť neoznamuje
Finanční úřad si změnu vlastníka načte automaticky z katastru.
Doporučuje se jen zkontrolovat, že vám na další rok nepřišla výzva k platbě.
Přehled termínů po prodeji v roce 2025
- Rok 2025 – žádná okamžitá daň
- Do 31. 1. 2026 – kupující podává přiznání k dani z nemovitých věcí
- Rok 2026 – prodávající řeší:
- daňové přiznání, nebo
- pouze oznamovací povinnost
Praktický checklist pro prodávajícího
- ☐ ověřit datum zápisu do katastru
- ☐ posoudit časový test
- ☐ posoudit bydlení / bytovou potřebu
- ☐ rozhodnout: platím / oznamuji / nic neřeším
- ☐ zkontrolovat, že už neplatím daň z nemovitých věcí
Nejčastější otázky (FAQ)
Platím daň hned po prodeji?
Ne. Vždy až zpětně v daňovém přiznání.
Musím se odhlašovat z daně z nemovitých věcí?
Ne. Změnu řeší katastr automaticky.
Rozhoduje den předání?
Ne. Rozhoduje den zápisu do katastru.
Když jsem osvobozený, musím něco hlásit?
Ano, pokud vzniká oznamovací povinnost.
Závěrem
Prodej nemovitosti v roce 2025 neznamená automaticky daň, ale téměř vždy znamená nutnost správně vyhodnotit svou situaci.
Rozdíl mezi „platím“, „oznamuji“ a „nic neřeším“ je často v detailech – a právě ty rozhodují o tom, jestli budete mít klid, nebo problém.
Pokud si chcete být jistí, že u vašeho konkrétního prodeje je vše v pořádku, je lepší to projít včas než řešit chyby zpětně. Rád vám s tím pomohu.