Prodat vlastní byt nebo dům na vlastní pěst je naprosto legitimní rozhodnutí a každý majitel na to má právo. Upřímně? Každému jednomu samoprodejci fandím. Dělám tuhle práci denně, a proto moc dobře vím, co všechno to obnáší. Není to jen o tom udělat pár fotek a čekat, až se pohrnou zájemci s hotovostí.
Pokud jste se rozhodli jít cestou prodeje bez makléře, připravil jsem pro vás základní shrnutí, jak na to, kde inzerovat a na jakou realitu se obrnit.
1. Základy správné inzerce
Než vůbec vypustíte inzerát do světa, musíte mít perfektně připravené základy. Konkurence na trhu je obrovská a kupující dnes vybírají očima.
- Příprava a fotky: Ukliďte. Byt musí dýchat prostorem. Žádné sušáky s prádlem, nádobí na lince nebo osobní věci rozházené po stole. Foťte za denního světla. Pokud můžete, investujte pár tisíc do profesionálního fotografa – vrátí se vám to.
- Reálná cena: Nastavte cenu podle reálných dat z trhu, ne podle toho, kolik jste do domu investovali nebo kolik potřebujete na novou hypotéku. Trh vaše pocity nezajímají. Udělejte si důkladnou analýzu prodaných (nikoliv jen inzerovaných) nemovitostí v okolí. Výchozí cena je vždy test trhu, ne záruka.
- Jasný a upřímný text: Pište konkrétně. Lidé chtějí znát dispozici, metráž, stav (i ten technický), orientaci na světové strany a měsíční náklady. Vyhněte se realitním klišé a netajte vady – stejně na ně přijde řada.
2. Kde inzerovat zdarma (a v čem je háček)
Inzertní portály jako Sreality stojí peníze a jako soukromá osoba se na ně napřímo většinou nedostanete. Zůstávají vám ale bezplatné nebo levnější alternativy.
- Bazoš a Facebook Marketplace: Jsou zdarma a mají obrovský dosah. Počítejte ale s tím, že se vám ozve spousta lidí, kteří si chtějí jen povídat, nebo budou zkoušet nesmyslně smlouvat o ceně.
- Bezrealitky.cz: Logická volba pro většinu samoprodejců. Portál je oblíbený, ale má jedno velké „ale“, o kterém málokdo ví. Celý projekt dnes spadá pod velkou realitní skupinu. Pokud si pečlivě přečtete obchodní podmínky, zjistíte, že pokud se vám nemovitost nepodaří prodat (typicky po 4 měsících), mohou váš případ převzít a začít ho řešit standardní makléřskou cestou. Najednou se tak z prodeje „bez realitky“ stává prodej s realitkou.
3. Kdo vám bude reálně volat? Obrňte se
Jakmile váš inzerát spatří světlo světa, váš telefon nepřestane zvonit. Bohužel, z 90 % to ze začátku nebudou kupující. Čeká vás následující trojice:
- Začínající makléři: Budou vám slibovat nemožné, často i to, že mají konkrétního kupce (což většinou nemají). Jejich jediným cílem je nabrat vaši zakázku za každou cenu, aby měli co nabídnout.
- Výkupáři a spekulanti: Budou se tvářit jako vážní zájemci, ale na prohlídce začnou vaši nemovitost hanit, hledat chyby a strašit vás stavem trhu. Cíl? Srazit vás psychicky i cenově co nejníže a koupit hluboko pod cenou.
- Realitní turisté: Lidé, kteří aktuálně nemají vyřešené financování, nebo ani reálně kupovat nechtějí, ale o víkendech je prostě baví chodit se dívat do cizích obýváků. Stojí to spoustu vašeho času a energie s nulovým výsledkem.
4. Pozor na zákony. Nejste jen majitel, jste prodejce
Tohle je část, kterou samoprodejci podceňují nejčastěji. Jakmile začnete prodávat, stáváte se z pohledu zákona prodejcem nemovitosti. A to s sebou nese povinnosti. I když existují výjimky, na které je dobré se podívat, v základu platí tvrdá realita:
- PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy): Většinou ho musíte mít už při inzerci. Zákon sice zná výjimky (např. stavby pro rodinnou rekreaci nebo staré domy postavené před rokem 1947 za předpokladu písemné dohody s kupujícím), ale pokud do těchto specifických případů nespadáte a průkaz nedodáte, hrozí vám pokuta až 100 000 Kč.
- Právní vady a pasport stavby: Odpovídá skutečný stav domu tomu, co je zapsáno v katastru? Často nesedí přístavby, garáže nebo pergoly. I tady existují výjimky a cesty, jak legalizaci řešit, ale nenechte se ukolébat. Pokud tento nesoulad kupující zjistí až v bance při odhadu, hypotéka mu většinou neprojde a prodej padá.
- Odpovědnost za skryté vady: Za skryté technické vady ručíte ze zákona ještě 5 let po prodeji. Dobře postavená kupní smlouva vás umí ochránit a spoustu věcí ošetřit, ale univerzální vzor stažený zdarma z internetu to nedokáže.
- A další povinnosti.
5. Advokát a úschova aneb jak nepřijít o peníze
Zapomeňte na to, že vám kupující pošle miliony rovnou na účet, nebo že na něj nemovitost přepíšete dřív, než uvidíte peníze. To je absolutní riziko pro obě strany.
Základem bezpečné a férové transakce je advokátní úschova (případně bankovní či notářská). Funguje to jednoduše: kupující pošle peníze do nezávislé úschovy, vy podepíšete kupní smlouvy od zkušeného realitního právníka a podá se návrh na katastr. Teprve ve chvíli, kdy je nemovitost přepsaná, advokát uvolňuje peníze na váš účet. Obě strany jsou chráněné. Šetřit pár tisíc za kvalitního právníka a smlouvy na míru se u transakce za miliony korun opravdu nevyplácí.
6. Předání nemovitosti a převod energií
Samotným prodejem a přepisem na katastru to nekončí. Klíče od bytu nebo domu nepředáváte jen tak mezi dveřmi.
Správné předání nemovitosti vyžaduje oficiální předávací protokol. Do něj se sepíší přesné stavy všech měřidel (elektřina, plyn, voda), počet předaných klíčů a potvrdí se faktický stav nemovitosti v den předání. S tím úzce souvisí i okamžitý převod energií na nového majitele, odhlášení vašich záloh, zrušení pojištění nemovitosti a nahlášení změny na SVJ nebo družstvu. Pokud to podceníte, může se stát, že budete ještě půl roku platit elektřinu někomu cizímu, nebo na vás padne odpovědnost za nedoplatky.
Zvládnete to? Jak jsem psal na začátku – každý má právo prodávat svou nemovitost a těm, kteří do toho jdou, držím palce. Prodej ale vyžaduje specifickou sadu dovedností, spoustu času, vyjednávací schopnosti a chladnou hlavu.
Pokud to zkusíte a po pár týdnech zjistíte, že vás unavují neustálé telefonáty makléřů, prohlídky s turisty k ničemu nevedou, nebo si prostě nejste jistí po právní stránce – ozvěte se mi. Probereme vaši situaci na rovinu a rád to za vás s čistou hlavou dotáhnu do úspěšného a bezpečného konce.